三年业绩翻一番，这家房企凭什么？

引言

正荣地产不管是从成立时间还是从上市时间，都算是一家年轻的房企，但是追本溯源，却又有着20多年的房地产开发历史。近几年来，正荣地产规模增长迅速，并且盈利能力提升，同时财务结构在不断地优化，我们认为正荣这种有质量的增长模式主要源自区域深耕以及高运营效率。

作为正荣集团房地产开发的上市平台，正荣地产用区域深耕和高运营效率给我们呈现了一个有质量发展的房企范本。本文将从正荣地产的区域深耕以及高效运营两方面进行分析，探讨“正荣模式”的特色，以供借鉴。

目录

一、持续+扩张式投资形成两大深耕区域

1、持续投资，积蓄规模增长的力量

2、由点及面，策略性扩张

二、高运营效率为规模增长提速

三、区域深耕与高效运营并行，正荣地产实现有质量的增长

一、持续+扩张式投资形成两大深耕区域

正荣地产近几年销售业绩稳定增长，2018年销售业绩突破千亿，2019年同比增长21%达到1307亿元，2020年销售目标1400亿元，截至2020年10月末，销售金额为1097.7亿元，目标完成率为78.4%。从2017-2019年正荣地产的销售业绩表现看，企业销售业绩主要来自于两大区域——海峡西岸地区和长三角地区，其中海峡西岸地区是自正荣集团成立以来，重点发展的区域，而长三角地区是2013年进入的，目前也已历经7个年头。

从销售业绩占比来看，2017年两个地区的销售金额占比相近，但海峡西岸销售面积更甚一筹；2018年以后，随着长三角城市群发展规划稳步推进，以及正荣在长三角地区的持续投资，长三角地区销售金额和销售面积的占比继续提升，截至2019年，长三角地区的销售金额占比达55%，销售面积占比为47%，而海峡西岸销售金额和面积的占比分别是24%和28%。总体上，长三角地区是贡献销售业绩的主要区域，海峡西岸次之，两个区域合计贡献了近80%的销售金额。

从销售业绩增速看，长三角地区2017-2019年的销售金额分别是317、570和722亿元，2018年和2019年的增速分别是80%与27%。海峡西岸2017-2019年的销售金额分别是295、278和317亿元，2018年销售金额有小幅下降，但是2019年又恢复了增长。

正荣地产的投资布局是以“1+6+X”为战略指引，土储分布在长三角、海峡西岸、华中、华西、环渤海以及珠三角等全国范围内的六大区域。2019年末，正荣地产的土地储备总量为2615万平方米，除珠三角和华西地区土储相对较少外，其他四个区域的土储相对均衡。但是从前文可知，长三角地区和海峡西岸地区的销售业绩异常亮眼，我们认为企业在这两个区域优异的业绩表现源自企业对这两个区域的持续性投资和区域内的策略性扩张。

1、持续投资，积蓄规模增长的力量

正荣地产在长三角地区和海峡西岸地区的销售业绩稳定增长与企业的持续投资密切相关。正因为企业源源不断的投入，所以才换来业绩的不断增长。

2017-2019年正荣地产的新增土储有起有伏，但是在长三角地区和海峡西岸地区的新增土储占比一直居于六大区域的前列。2017-2019年长三角地区新增土储分别为344、473和160万平米，在总土储中占比分别为48%、42%和29%；海峡西岸地区的新增土储分别是199、281、188万平米，占比28%、25%和34%。

除了区域层面持续投资外，在深耕区域的内部，企业对核心城市的投资也未曾间断。

正荣地产2013年提出的“145X”战略中，“5”指的是四个核心业务区域内的五个核心城市，这5个核心城市分别是天津、上海、南京、福州、武汉。2016年正荣对“145X”战略进行了调整，将武汉替换为苏州。2019年，正荣地产的战略已由原来的“145X”演变为“1+6+X”，即1个总部，6大区域，多个项目。按照正荣地产的深耕逻辑，我们认为以前强调的核心城市，现在仍然处于核心地位。

在过去的6大核心城市中，上海、南京和苏州属于长三角地区，福州属于海峡西岸地区。如果单看正荣地产在核心城市的投资，容易发现，正荣对核心城市的投资具有良好的持续性。

具体来看，在长三角地区，苏州和南京是正荣较早进入的两个城市，2017-2019年，正荣地产在长三角地区中的8个城市有新增土储，但是在深耕的逻辑下，正荣对苏州和南京的投资不仅力度大，而且未间断。同样，在海峡西岸地区，对福州也持续投资，以保障业绩的增长。除了核心城市外，其它城市则持续地补充库存，保证业务正常运转。我们认为对于选定的城市，持续投资，加强城市深耕力度，有助于提升深耕成色。

2、由点及面，策略性扩张

截止2019年末，正荣地产的土储分布于30个城市（2020年中期已布局34个城市）。与同规模的房企相比，正荣地产进入的城市相对较少，但这并不意味着企业一昧深耕，不寻找向外扩张的机会。实际上，正荣地产也在不断扩大深耕半径，即以核心城市为中心，向核心城市周边扩张，由点及面，实现区域内深耕式发展。

在长三角区域，正荣地产2013年已进入南京和苏州和上海，截至2019年末，正荣在长三角区域内还布局了嘉兴、滁州、徐州、合肥、无锡和六安等城市。

从地理位置上看，正荣地产倾向于以核心城市为中心，然后向核心城市周边扩张，例如深耕南京多年，之后进入毗邻南京的滁州；以上海为核心，2017年将业务版图扩张之嘉兴；同理，先进入合肥，然后布局六安等。

图表：正荣地产在长三角地区布局的城市分布

数据来源：亿翰智库、企业年报

在海峡西岸地区，也是同样的布局逻辑。新进入的城市与已深耕的城市位置相近，形成了线状或团状的布局特色。

图表：正荣地产在海峡西岸地区布局的城市分布

数据来源：亿翰智库、企业年报

总体上，正荣地产是以区域深耕为主，在区域内以核心城市为中心，通过对核心城市的持续投资，以及向核心城市周边外扩，从而夯实深耕在城市以及区域内的地位。我们认为这种的深耕型打法，一方面可以受惠于核心城市建立的品牌效应，另一方面与核心城市毗邻，便于管理，也有助于形成规模效应。

二、高运营效率为规模增长提速

正荣地产的另一个优势标签是运营效率高，这是推进企业规模增长的另一利器。

从企业2019年年报可以看到，正荣地产的项目平均首次开售周期已缩减至7个月，同时平均首次开售去化率提升至70%。数据层面，我们同样发现，正荣地产2015-2019年的存货周转率和总资产周转率总体呈上升趋势，2019年末企业的存货周转率达到了0.3084，在E50组合中，正荣地产的存货周转率和总资产周转率分别位居行业的24和27位。

我们认为正荣地产所呈现的高运营效率一方面是企业在不断地优化自身的组织架构，另一方面则是三类投资特征为高运营提供了支撑。

投资端的支撑主要包括：

一是企业在投资拿地方面有严格的标准，例如不拿麻烦地。在拿地环节获取优质地块，那么后续施工环节将顺利进展，有助于项目快速运转。二是企业新增的地块体量适中，为快周转提供了条件。根据亿翰智库的统计，正荣地产新增的地块中，较少地块超过20万平以上。地块面积小，则相对易于运转，有助于提升企业的运营效率。三是企业布局的城市中，以强二线及以上能级城市为主。城市基础好，为企业的出货去化提供了需求端的支撑。

三、区域深耕与高效运营并行，正荣地产实现有质量的增长

前文提到正荣地产的两大主要特征，一是区域深耕，二是高效运营，那么区域深耕和高效运营的模式下，正荣地产实现了怎样的增长？

第一、规模提升。正荣集团2018年实现千亿，实现千亿后，2019年销售业绩持续提升，销售金额同比增长21%，销售面积同比增长31%。

第二、利润增长。规模增长的同时，正荣地产的盈利能力也有明显的提升。首先，营业收入稳步提升，2019年营业收入同比增长23%至325.6亿元；其次，毛利润率保持在20%以上，净利润率和归母净利润率小幅增长。

第三、财务质量优化。首先，上市后的正荣地产融资渠道增加，先后发行了资产支持证券、优先票据、优先永续资本证券等。融资渠道增加的同时，企业的融资成本有所下行，融资成本由2016年的8.5%，下降至2019年的7.5%。其次，正荣地产债务方面净负债率已经下行并控制在100%以下水平。同时，规模的增长使得企业的现金增加，企业的偿债能力也随之增强，现金短债比持续高于1，可以全面覆盖短期有息负债。

结语

深耕是一种发展模式，房地产开发企业可以通过区域深耕，实现规模增长，利润增厚。从众多房企的规模扩张路径看，龙光集团、建业地产和滨江集团等典型的区域深耕房企都实现了千亿规模。正荣也不例外，在区域深耕的大框架下，辅之以高效运营，从而实现了多个维度的提质增效。

2019年是正荣新三年战略的开局之年，2020年是攻坚之年。企业的新三年战略提到，要实现规模、利润和财务结构等三个维度的高质量发展。实际上，我们看到区域深耕和高效运营的发展模式已给企业带去了一定的成效。

当然，有质量的增长不仅是正荣地产的选择，在2020年中期业绩会上，还有其他的房企也纷纷标榜未来的目标是实现有效益的增长。或许“区域深耕+高效运营”的正荣模式可供其他房企借鉴。